W praktyce wzajemne stosunki umowne stron podczas realizacji inwestycji są kształtowane w rozmaity sposób. Wyróżnić należy przede wszystkim umowę o generalne wykonawstwo, umowę o wykonawstwo częściowe, umowę o podwykonawstwo oraz umowę w systemie „zaprojektuj i buduj”.
Umowa o generalne wykonawstwo
Często spotykanym modelem współpracy jest powierzenie generalnemu wykonawcy realizowania robót we własnym zakresie, a także organizowanie przez niego wykonania innych robót przez podwykonawców. Takie rozwiązanie jest uzasadnione przede wszystkim ze względu na duży stopień skomplikowania logistycznego, organizacyjnego i wykonawczego inwestycji, która często wymaga koordynacji specjalistycznych prac wykonywanych przez różnych przedsiębiorców. Generalnemu wykonawcy zostaje powierzona odpowiedzialność za całość danego procesu budowlanego. Jest on z reguły zobowiązany zarówno do pełnienia funkcji organizacyjnej i kierowniczej, jak i koordynacyjnej, odpowiadając oprócz samodzielnego wykonywania robót budowlanych również za wiele zadań dodatkowych takich jak choćby rozliczanie prac podwykonawców, zabezpieczenie dostaw materiałów czy weryfikacja dokumentacji projektowej. Na ten sposób współpracy decydują się (szczególnie przy dużych inwestycjach) nawet inwestorzy zawodowo zajmujący się prowadzeniem inwestycji budowlanych (np. GDDKiA).
Umowa o wykonawstwo częściowe
Popularnym rozwiązaniem jest też zawieranie przez inwestora umów z wykonawcami częściowymi. W tym systemie prowadzenia prac funkcję generalnego wykonawcy sprawuje właśnie inwestor, który organizuje i koordynuje pracę wykonawców częściowych. Oczywiście, aby podjąć się tego zadania inwestor sam musi posiadać pewien poziom wiedzy fachowej. Mimo, że zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego „wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu” w rzeczywistości nie ma przeszkód, aby w ramach umowy o roboty budowlane strony przewidziały, że przedmiotem takiej umowy jest nie cały obiekt, lecz jego część. Oprócz umowy inwestora z generalnym wykonawcą, której przedmiotem jest cały obiekt, pojawiają się też umowy dotyczące wykonania robót odnoszących się tylko do wyodrębnionych jego części. Świadczenie z umowy o roboty budowlane może zatem być spełnione częściowo bez istotnej zmiany jego przedmiotu. Co więcej, można stwierdzić, że aby powstał skomplikowany obiekt, wymaga to z reguły wykonania wielu odrębnych robót (instalacyjnych, budowlanych czy wykończeniowych), które mogą wykonać tylko wyspecjalizowani przedsiębiorcy. Każdy z nich wykonuje więc swoje roboty w odniesieniu do tego samego obiektu, mając wyraźnie sprecyzowany zakres tych robót– odnoszą się one bowiem do pewnego fragmentu składającego się na całość (zob. również wyrok SN z 14 października 2015 r., V CSK 720/14).
Umowa o podwykonawstwo
Charakterystyczną cechą umowy o roboty budowlane jest brak obowiązku osobistego ich wykonywania. Tak wykonawca częściowy, jak i generalny wykonawca przy wykonywaniu prac mogą posłużyć się podwykonawcami. Do podwykonawców ma zastosowanie między innymi art.647(1) KC, który przewiduje solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy.
Umowa w systemie „zaprojektuj i buduj”
Umowa ta występuje przede wszystkim w przypadku dużych inwestycji realizowanych w trybie zamówień publicznych. Coraz częściej jednak ten rodzaj kontraktu zaczynają stosować inwestorzy, którzy nie mają obowiązku stosować ustawy Prawo zamówień publicznych. Korzyścią wynikającą z zawarcia takiej kompleksowej umowy dla inwestora jest pewność do kogo zwrócić się z ewentualnymi roszczeniami wynikającymi z nienależytego wykonania umowy, niezależnie od tego czy błędy wyniknęły z wadliwości projektu czy wadą obarczone są same prowadzone prace budowlane.
W praktyce występuje znacznie więcej rodzajów umów o roboty budowlane, między innymi własnymi definicjami posługuje się Prawo zamówień publicznych i mające bezpośrednie zastosowanie w polskim porządku prawnym regulacje unijne.
