Przekazanie terenu budowy jest podstawowym obowiązkiem inwestora. Bez jego wykonania wykonawca nie może rozpocząć prac, a inwestor pozostaje w zwłoce narażając się jednocześnie na obowiązek zapłaty odszkodowania na rzecz wykonawcy, np. z tytułu zakontraktowania przez tego ostatniego podwykonawców, uprzedniego zamówienia betonu, który się zmarnuje czy wynajęcia specjalistycznego dźwigu, który nie zostanie użyty.
Opóźnienie przekazania terenu budowy przez inwestora może mieć jednak dla niego skutki o wiele gorsze niż pokrycie kosztów przestoju wykonawcy, a dla wykonawcy może być szansą na korzystne rozliczenie całej umowy, a także uzyskanie zaplanowanego zarobku, mimo nie wbicia nawet pierwszej łopaty na placu budowy. Drogę do takiej „krainy mlekiem i miodem płynącej”, przy dobrze skonstruowanej umowie otwiera dla wykonawcy art. 640 kc, znajdujący się w przepisach regulujących umowę o dzieło. Zgodnie z tym przepisem wykonawca może wyznaczyć inwestorowi dodatkowy, odpowiedni termin do przekazania placu budowy z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie tego terminu odstąpi on od umowy.
Przez pojęcie „terenu budowy” zgodnie z art. 3 pkt 10 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane, wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. Definicję tę należy stosować pomocniczo również do oceny wykonania przez inwestora obowiązku przekazania terenu budowy wykonawcy w umowach zobowiązaniowych zawieranych na podstawie regulacji Kodeksu cywilnego.
Teren budowy może być przekazany w sposób dorozumiany. Chodzi o umożliwienie wykonawcy swobodnego prowadzenia robót na przeznaczonym do tego obszarze. Przekazanie terenu budowy nie musi być udokumentowane, a to żeby jednak było samo w sobie niekoniecznie leży w interesie wykonawcy (aczkolwiek za brak protokolarnego dokonania tej czynności kierownik budowy może zostać ukarany upomnieniem przez właściwy organ samorządu zawodowego).
Po pierwsze, jak uczy życie wykonawca często jest przeświadczony, że da radę wywiązać się z realizacji kontraktu w pierwotnie umówionym terminie jedynie na początku wykonywania tego kontraktu. Brak dokumentu przekazania terenu budowy pozwala nieco bardziej kreatywnie spojrzeć na termin, od którego można liczyć zwłokę wykonawcy w realizacji całego przedmiotu umowy.
Po drugie, stosownie do art. 652 kc, jeżeli wykonawca przejął teren budowy od inwestora protokolarnie to ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie; Brak sporządzenia odpowiedniego protokołu w tym zakresie powoduje, że odpowiedzialność ta w dalszym ciągu spoczywa na inwestorze/zamawiającym.
Oczywiście najczęściej to generalny wykonawca jest umownie zobowiązany przez strony do ustanowienia kierownika budowy. Należy stwierdzić, że generalni wykonawcy nie tylko nie protestują przeciwko takiemu rozwiązaniu, ale często nie wyobrażają sobie pracy inaczej. Nie zawsze jednak posiadanie „własnego” kierownika budowy powinno być postrzegane jako oczywista oczywistość. Argumentami na pozostawienie obsadzenia roli kierownika budowy inwestorowi może być to, że:
⁃ wynagrodzenie kierownika budowy nie obciąża wówczas budżetu wykonawcy,
⁃ zewnętrzny kierownik budowy zdejmuje z wykonawcy niektóre uciążliwe obowiązki,
⁃ zwiększa to szanse na przyjmowanie robót częściowych bez zastrzeżeń i poprawek, co oczywiście pozwala oszczędzić wykonawcy pieniądze,
⁃ wina za zwłokę w realizacji robót częściej będzie przypisywana przez sąd inwestorowi,
⁃ Inspektor nadzoru inwestorskiego nie będzie jako stronnik inwestora miał tylu podstaw do wnoszenia zastrzeżeń
Jak widać nie zawsze wykonawca powinien być zainteresowany przekazaniem mu terenu budowy przez inwestora, a tym bardziej nie zawsze w interesie wykonawcy będzie leżało objęcie terenu budowy protokolarnie.
Istotę odpowiedzialności generalnego wykonawcy za teren budowy po protokolarnym przejęciu terenu budowy trzeba jednak uzupełnić jeszcze o wyjaśnienie, że mimo takiego przejęcia terenu budowy to inwestor nadal pozostaje posiadaczem (najczęściej posiadaczem samoistnym) tego terenu, a generalny wykonawca faktycznie włada tym terenem za kogoś innego, tak więc wykonawca jest dzierżycielem terenu w rozumieniu art. 338 kc. Przesądzenie tej ważnej kwestii powoduje, że inwestor co do zasady nadal pozostaje odpowiedzialnym za teren budowy na zasadzie ryzyka. Z tego z kolei wynika, że jeżeli osoba trzecia poniesie szkodę wynikającą z wyrzucenia, wylania lub spadnięcia jakiegoś przedmiotu (np. z budynku) na terenie budowy, albo szkodę taką poniesie wskutek zawalenia się budowli lub oderwania się jej części, to osoba ta powinna skierować swoje ewentualne roszczenia odszkodowawcze właśnie do inwestora. Ta sama zasada może dotyczyć odniesienia przez kogoś szkody również w związku z samym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa inwestora, który zatrudnia wykonawcę. Inwestor natomiast dopiero następnie może wywodzić swoje roszczenia regresowe do generalnego wykonawcy na podstawie art. 652 kc; musi jednak skutecznie wykazać przesłanki jego odpowiedzialności.
Wykonawca / generalny wykonawca przyjmując teren budowy od inwestora bardzo często prowadzi prace przy udziale podwykonawców, którzy równie często przebywają na placu budowy równolegle ze sobą. W takiej sytuacji z reguły żaden podwykonawca nie obejmuje całego terenu budowy, a jedynie jego wycinek, tzw. front robót. Co do zasady odpowiedzialność za szkody wynikłe na całym terenie budowy nadal ponosi wówczas generalny wykonawca, który objął ten teren protokolarnie od inwestora. Generalny wykonawca nie jest jednak bezbronny wobec takiej sytuacji, ponieważ poprzez odpowiednie zarządzanie dostępem do terenu budowy, protokołami jego powierzenia, lub ewentualnie przy braku protokolarnego przekazania terenu budowy w całości lub w części, przez odpowiednie zapisy w umowach z podwykonawcami (np. dot. dozoru składowanych materiałów), może w miarę skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.
Kwestia odpowiedzialności za teren budowy kształtuje się analogicznie w przypadku prowadzenia inwestycji tzw. systemem gospodarczym, w którym inwestor zleca poszczególne roboty co najmniej kilku wykonawcom, bez angażowania jednego z nich jako generalnego wykonawcę.
