Zapłata wynagrodzenia wykonawcy jest podstawowym obowiązkiem inwestora na gruncie umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło. Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 627) w umowie o dzieło zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia, jednak w umowie o roboty budowlane przepis art. 647 KC stanowi, że inwestor zobowiązuje się do zapłaty umówionego wynagrodzenia. Ta, wydawałoby się subtelna, różnica w brzmieniu obu tych przepisów powoduje, że jeżeli strony zawierające w swoim zamiarze umowę o roboty budowlane nie ustaliły konkretnie wysokości wynagrodzenia wykonawcy lub przynajmniej sposobu jego obliczenia to tak naprawdę wcale nie zawarły umowy o roboty budowlane, a jedynie umowę o dzieło, ponieważ w tej ostatniej minimalnym dopuszczalnym zakresem wspólnych ustaleń (tzw. essentialia negotii) jest to kto, dla kogo i co ma wykonać. Umowa o roboty budowlane natomiast nie będzie skutecznie zawarta bez odniesienia się do wynagrodzenia wykonawcy. Z początku możesz sobie pomyśleć Drogi wykonawco: No dobrze, ale w jaki sposób dotyczy to mojej osoby? Odpowiedź jest taka, że powyższe warto wziąć pod uwagę przede wszystkim w sytuacji, gdy zdarzyło ci się zawrzeć umowę jedynie w formie ustnej. Jeżeli dojdzie do sporu z inwestorem, który nie tylko nie zapłacił ci części lub całości twojego wynagrodzenia, ale również twierdzi, że w ogóle nie zawarł z tobą jakiejkolwiek umowy, aczkolwiek skorzystał lub nadal korzysta on z efektów wykonanej przez ciebie pracy, to jedną z możliwości, zamiast przysłowiowego „kopania się z koniem” w celu ustalenia czy faktycznie zawarliście umowę o roboty budowlane będzie odpuszczenie tego tematu zawczasu i podniesienie, np. w pozwie wszczynającem proces sądowy o zapłatę, że twoje prace były wykonane na podstawie umowy o dzieło. Oczywiście takie podejście musi być wyważone i brać pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy.
Jak wskazano wyżej wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane musi być „umówione”. Poza tym jednak, wykonawca i inwestor mogą kształtować sposób zapłaty/wynagrodzenie praktycznie w sposób dowolny, np. w umowie jedynie wskazując podstawę do jego ustalenia w przyszłości.
Podstawowe modele rozliczeń
Dwoma podstawowymi modelami rozliczeń jest oczywiście ryczałt i kosztorys. Jeżeli strony umowy o roboty budowlane wybiorą te właśnie modele rozliczeń to powinny one zdawać sobie sprawę z tego, że o ile nie umówią się inaczej, to do ich umowy znajdą zastosowanie również regulujące właśnie te modele rozliczeń przepisy dotyczące umowy o dzieło, tj. art. 629 i art. 632 §2 Kodeksu cywilnego. Przepisy te będą stosowane przez analogię. W tym miejscu warto wyraźnie zaznaczyć, że strony umowy o roboty budowlane nie muszą decydować się na model stricte ryczałtowy lub kosztorysowy, mogą bowiem stosować również rozmaite modele pośrednie, w tym dopuszczalne jest żeby były one różne dla rozliczeń kolejnych etapów robót czy poszczególnych zadań.
Ryczałt
Wynagrodzenie ryczałtowe polega na uzgodnieniu ściśle określonej kwoty wynagrodzenia za określone roboty budowlane, bez wnikania w to jakie są szczegółowe koszty poszczególnych składników umowy takich jak np. koszty materiałowe czy robocizna. Co do zasady, bez względu na okoliczności żadna ze stron nie może domagać się zmiany wysokości takiego wynagrodzenia na etapie wykonywania umowy, a ryzyko ewentualnego wzrostu tych kosztów ponosi wykonawca. W tym artykule nie ma miejsca na większy poziom szczegółowości w tej kwestii, jednak na pewno napiszę jeszcze osobno na ten temat, ponieważ istnieją pewne skuteczne sposoby podważania wysokości ryczałtu w celu zwiększenia wynagrodzenia wykonawcy, jednak pod uwagę trzeba wtedy zawsze brać istotę konkretnej sprawy. Strony umowy mogą też już na etapie jej zawierania przewidzieć możliwość modyfikacji ryczałtu w zależności od wystąpienia koniecznych do wykonania robót dodatkowych albo zmniejszenia zakresu robót podstawowych, jak również możliwe jest uwzględnienie zawczasu waloryzacji wynagrodzenia, co ma znaczenie w szczególności przy kontraktach długoterminowych, ponieważ Z natury rzeczy wykonawca zaopatrując się w materiały budowlane konieczne do realizacji inwestycji po np. 3 latach wykonywania umowy będzie musiał zapłacić inne ceny niż na początku współpracy. W niektórych umowach zawieranych w trybie zamówień publicznych przewidzenie waloryzacji jest wręcz obowiązkowe.
Umówiony ryczałt siłą rzeczy będzie obowiązywał w odniesieniu do umownego zakresu prac. Jeżeli natomiast pojawi się konieczność wykonania robót dodatkowych to wykonawcy będzie należało się, oprócz ryczałtu, także dodatkowe wynagrodzenie. Kwestia takiego wynagrodzenia dodatkowego przy modelu ryczałtowym wywołuje jednak praktycznie zawsze konflikt między stronami i jeżeli nie zdecydują się one na pomoc z zewnątrz (np. mediatora) to sprawy takie , w przypadku większych inwestycji, niestety praktycznie zawsze kończą się w sądzie.
Kosztorys
Wynagrodzenie kosztorysowe jest określane na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów jednostkowych. Pozwala ono nieco lepiej od ryczałtu dostosować wysokość wynagrodzenia i rzeczywistego kosztu robót do wykonania. Kosztorys inwestorski został nawet przewidziany przez ustawodawcę jako obowiązkowy do stosowania na gruncie zamówień publicznych na wykonanie robót budowlanych.
Niepełne wykonanie umowy
Wynagrodzenie należy się wykonawcy również jeżeli wykonane przez niego roboty są obciążone wadami, jednak wtedy zapłata na jego rzecz powinna zostać odpowiednio obniżona.
W razie odstąpienia od umowy o roboty budowlane lub od części tej umowy wykonawcy również należy się od inwestora zapłata za prawidłowo wykonane do dnia odstąpienia od umowy o roboty budowlane. O tej, wbrew pozorom skomplikowanej sprawie, wypowiem się szerzej również w jednym z następnych wpisów.
