Ogólną zasadą jest, że inwestor / zamawiający może odstąpić od umowy o roboty budowlane w każdym czasie. Inwestor przy odstąpieniu nie musi podawać wykonawcy żadnych powodów takiego zachowania, wystarczająca jest jego wola zakończenia kontraktu na danym etapie. Wówczas jednak inwestor powinien, co do zasady, zapłacić wykonawcy całe wynagrodzenie, z którego może odliczyć jedynie to co wykonawca zaoszczędził z powodu wcześniejszego rozwiązania umowy. Dla wykonawcy skorzystanie przez inwestora z odstąpienia od umowy na tej podstawie jest zazwyczaj rozwiązaniem korzystnym, dla inwestora natomiast niezbyt lukratywnym czy łatwym do późniejszego rozliczenia w praktyce.
Odstąpienie od umowy przez inwestora
Inwestorowi o wiele bardziej opłaca się zakończyć współpracę z wykonawcą na podstawie art.635 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy sytuacji, gdy wykonawca opóźnia się z wykonaniem przedmiotu umowy tak bardzo, że wiadomo, że nie wykona go w umówionym terminie. Do skorzystania z tego przepisu konieczne jest, aby strony były umówione na jakiś termin zakończenia robót. Zazwyczaj nie ma z tym najmniejszego problemu, ponieważ w umowie określa się nie tylko termin końcowy, w którym wykonawca powinien zdążyć wykonać wszystkie roboty / umówiony obiekt, ale również zazwyczaj wskazuje się kontrolne terminy pośrednie, jak również (aczkolwiek nieco rzadziej) termin przystąpienia do robót przez wykonawcę.
Jeżeli strony wskazują w umowie również terminy pośrednie, obligujące wykonawcę do zakończenia określonych etapów / rodzajów robót w umówionych terminach, to zazwyczaj robią to w harmonogramie (rzeczowo – finansowym lub podobnym), który staje się integralną częścią umowy. Na marginesie, Drogi Wykonawco, powinieneś pamiętać, że każdorazowa zmiana harmonogramu powinna być dokonywana w tej samej formie, którą przewidziano również do innych jej modyfikacji (zazwyczaj będzie to oczywiście forma pisemna). Zdarza się, że inwestor doręcza wykonawcy odstąpienie od umowy właśnie na podstawie art. 635 kc, powołując się na to, że wykonawca ma opóźnienie w robotach względem terminów przewidzianych w harmonogramie. Taki sposób zakończenia, w mniemaniu inwestora, sprawy może jednak okazać się dla niego zgubny, a odstąpienie od umowy bezskuteczne (bez mocy prawnej). Należy pamiętać, że konieczną przesłanką odstąpienia inwestora ze względu na opóźnienie wykonawcy jest to, że zakończenie przez wykonawcę robót w terminie jest praktycznie niemożliwe. Wykonawca, który nie zgadza się na takie postawienie sprawy dlatego, że jego zdaniem nadal ma szansę terminowego zakończenia robót, powinien zażądać od inwestora dopuszczenia go do dalszego wykonywania robót, a gdy inwestor np. nie wpuści wykonawcy lub jego pracowników / maszyn na teren budowy albo oświadczy, że na dalsze wykonywanie pracy się nie zgadza to wtedy wykonawca powinien złożyć inwestorowi własne, pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, ze względu na brak dopuszczenia do dalszego wykonywania przez niego robót. W razie sporu (np. sądowego) o należne wykonawcy wynagrodzenie inwestor ma obowiązek wykazać, że ukończenie robót budowlanych w terminie nie było możliwe. Jest to jednak ze swojej istoty ryzykowne dla inwestora rozwiązanie, ponieważ powinien pamiętać, że wykonawca zawsze ma możliwość zwiększenia natężenia tempa robót, choćby przez zatrudnienie do pomocy kolejnego podwykonawcy. Wykonawca broniąc się takim właśnie zarzutem powinien przedstawić dowody na to, że nadal miał szansę „wyrobić się” w terminie.
Przewidywalność problemów
Zapobiegliwy wykonawca, który wie, że wywiązanie się z umowy w terminie może być dla niego dużym problemem już na początku wykonywania umowy powinien zabezpieczyć się tak przed samym opóźnieniem, jak i w omawianym kazusie przed skutecznym odstąpieniem od umowy ze względu na opóźnienie przez inwestora, w ten sposób, że będzie dysponował ofertą innego wykonawcy, z której mógłby skorzystać zapewniając sobie w ten sposób pomoc w końcowej fazie robót.
Jak wskazano wyżej posiadanie harmonogramu pozwala inwestorowi przynajmniej udowodnić, że opóźnienie wykonawcy w ogóle występuje. W razie braku harmonogramu wykonywania obiektu / robót budowlanych spoczywający na inwestorze obowiązek dowodowy będzie trudniejszy do spełnienia.
Inwestor, który ma wątpliwości czy uda mu się udowodnić brak prawdopodobieństwa ukończenia przez wykonawcę robót budowlanych w umówionym terminie, a dysponuje harmonogramem wykonania poszczególnych robót / etapów powinien „ atakować” wykonawcę w inny sposób, jednak ponieważ prowadzę tego bloga tylko z myślą o wykonawcach i podwykonawcach to uwag dot. tego sposobu tutaj nie poruszę 😊🤫
Czyja wina
Oczywiście inwestor nie może odstąpić od umowy na podstawie art.635 kc w przypadku gdy to on ponosi odpowiedzialność za opóźnienie, np. wskutek opóźnionego przekazania terenu budowy, dokumentów, wstrzymania robót, itd. Takie odstąpienie nie będzie również możliwe w razie wystąpienia przyczyn opóźnienia niezależnych od stron, takich jak siła wyższa lub np. wstrzymanie wykonywania robót przez organ administracyjny ze względu na znalezisko archeologiczne na terenie budowy.
Najczęściej jednak w procesie budowlanym przyczyną opóźnienia będą działania lub zaniechania obu stron umowy. W takim przypadku wykonawca powinien wykazać, że zaistnienie opóźnienia było spowodowane zachowaniem inwestora (np. brak jego współdziałania, błędy projektowe), a wykonawca nie ponosi za opóźnienie odpowiedzialności lub opóźnienie, które powstało z przyczyn leżących po stronie wykonawcy miało charakter nieporównywalnie mniejszy niż opóźnienie powstałe z winy inwestora i nie mogło wpłynąć na terminowość ukończenia robót /obiektu.
Modyfikacja
Przepis art.635 kc (podobnie jak art.644 kc) ma charakter dyspozytywny, co oznacza że strony umowy mogą rozszerzyć, jak i ograniczyć stosowanie miedzy sobą wynikających z tego uregulowania uprawnień. Jako wskazówkę dla zawierającego umowę wykonawcy warto podnieść, że jeżeli strony zdecydują się ukształtować umownie przesłanki odstąpienia od danego kontraktu, bez jednoczesnego zastrzeżenia pozostawienia względem nich w mocy przepisów ustawy tj. art. 635 i art. 644 kc, to w rzeczywistości może to prowadzić do wyłączenia stosowania wspomnianych przepisów.
