Kluczowe przepisy
Zgodnie z art. 649 kc w razie wątpliwości poczytuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. Z kolei art. 647 kc stanowi, że przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a art.648 §2 kc głosi, że wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.
Jak widać na pierwszy rzut oka regulacja Kodeksu cywilnego dotycząca umowy o roboty budowlane charakteryzuje się brakiem precyzji terminologicznej i konsekwencji – raz posługuje się pojęciem „projektu”, innym razem „dokumentacji”. Już na wstępie należy zauważyć też, że art.648 §2 kc uzupełnia regulację art.647 kc określając, że treść umowy obejmuje nie tylko projekt, ale również wymaganą przez właściwe przepisy dokumentację.
Właściwa dokumentacja
Przepisami określającymi jaka to dokumentacja jest wymagana, a tym samym stanowi składnik umowy stron, doprecyzowujący treść ich porozumienia przez wskazanie pewnych szczegółów świadczenia wykonawcy, jest przede wszystkim ustawa Prawo budowlane. Pojęcie dokumentacji z pewnością obejmuje swoim zakresem również wiele dokumentów określonych w innych aktach prawnych. Przepisy ustawy Prawo budowlane uzupełnia przede wszystkim Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2020, poz. 1609, ze zmianami). Inwestor ma obowiązek wynikający z art. 647 kc, dostarczenia wykonawcy projektu, jednak przepis ten nie wskazuje, o jaki projekt chodzi. Sam w sobie projekt architektoniczno – budowlany nie jest wystarczającym do zrealizowania złożonego zamierzenia budowlanego elementem dokumentacji, dlatego należy stwierdzić że, z reguły wykonawca powinien otrzymać od inwestora również projekt wykonawczy, który dopiero uszczegóławia projekt architektoniczno – budowlany na tyle, że wykonawca może wyliczyć na jego podstawie wynagrodzenie, którego wpisania zażąda w umowie z inwestorem. Zakres projektu wykonawczego został uregulowany w § 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno – użytkowego (Dz. U. 2013, poz. 1129); jest to akt prawny wydany w celu regulacji postępowań dotyczących udzielania zamówień publicznych, na podstawie uchylonej już ustawy Prawo zamówień publicznych (Dz.U. 2004 nr 19 poz. 177). Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby w obrocie z udziałem inwestorów prywatnych, gdzie forma projektu wykonawczego nie została uregulowana, posiłkować się zasadami wprowadzonymi przez ww. rozporządzenie dotyczące reżimu zamówień publicznych.
Co do zasady, jeżeli realizacja danej inwestycji wymaga pozwolenia na budowę to dokumentów będzie więcej, jednak ostateczny kształt dokumentacji wchodzącej w zakres umowy o roboty budowlane każdorazowo powinien być badany indywidualnie, a wykonawca musi mieć tego świadomość.
Praktyczne zastosowanie
Projekt będzie stanowił część umowy wtedy, gdy zgodnie z art.648 §2 kc stanowi on dokumentację wymaganą przez właściwe przepisy, albo wtedy gdy strony wyraźnie wskażą go w umowie jako jej składnik. Należy wskazać też, że sam fakt, iż projekt budowlany stanowi część umowy sam w sobie nie powinien wiązać się dla wykonawcy z żadnymi przykrymi doświadczeniami, ponieważ jeżeli zakres jego prac dokładnie wynika z umowy to sięganie do projektu w celu ustalenia rzeczywistego zakresu robót jest w ogóle niedozwolone. Inwestor mógłby powoływać się na to, że w związku z treścią art. 649 kc wykonawca podjął się de facto całości robót objętych projektem dopiero wtedy, gdy treść zapisów umownych uzasadniałaby wątpliwości co do tego zakresu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I ACa 98/13). Umiejętne ukształtowanie przedmiotu umowy może być zatem skuteczną bronią wykonawcy przed roszczeniami inwestora.
W interesie wykonawcy leży, aby projekt wykonawczy, do którego wykonawca odnosi się wyliczając zakres i koszt prac, był jak najbardziej szczegółowy. Jest tak, ponieważ każdy wykonawca działając z należytą starannością z pewnością uwzględni wyraźnie wskazane w projekcie wykonawczym pozycje do wykonania, a poza tym wzięcie pod uwagę większej liczby szczegółów często pozwoli zrealizować jakąś część zadania budowlanego właśnie już przy uwzględnieniu tych szczegółowo wymienionych pozycji, pozostawiając inwestorowi mniejsze pole do podnoszenia twierdzeń, że do wykonania danej części zadania budowlanego konieczne były również inne, nie skalkulowane przez wykonawcę, prace. W takiej sytuacji, gdy okaże się, że inwestor zdecydowanie żąda wykonania jeszcze innych w obrębie danego zadania robót, które nie są jednak niezbędne do jego ukończenia, wykonawca może odmówić ich wykonania, ponieważ to czego żąda w takiej sytuacji inwestor jest w rzeczywistości żądaniem zmiany umowy, a to uzależnione jest wyłącznie od dobrej woli wykonawcy, który może albo odmówić zmiany albo zgodzić się na nią na korzystnych dla siebie warunkach, np. w zamian za zawarcie ugody dotyczącej zwłoki wykonawcy z prowadzeniem prac w innym zakresie.
Bezpodstawne wzbogacenie
W sytuacji gdy wykonawca wykona jednak roboty nieuwzględnione w dokumentacji to przysługuje mu wobec zamawiającego / inwestora roszczenie o wynagrodzenie z tytułu wykonania robót dodatkowych. Jeżeli kontrahent kwestionuje zasadność tego roszczenia to wykonawca powinien żądać od niego, z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia inwestora / zamawiającego, zapłaty przed sądem. W procesie, sąd będzie musiał przy udziale biegłego sądowego, ocenić tak zasadność, jak i wysokość słusznego żądania wykonawcy. Sąd nie jest związany cenami i stawkami zawartymi w ofercie / uzgodnionymi przez strony w umowie o roboty budowlane, dlatego aby nie dopuścić do zawiśnięcia długotrwałego sporu przed tym organem, strony z góry ustalają w umowie stawki, które będą miały zastosowanie do robót dodatkowych, zamiennych lub tych, które powinny być, a w ogóle nie zostały wykonane – najczęściej po prostu wskazując na odwołanie do stawek z kosztorysu ofertowego wykonawcy.
Roboty dodatkowe i zamienne
Przepisy nie zawierają definicji robót zamiennych czy dodatkowych, jednak przyjmuje się, że roboty dodatkowe to takie których wykonania projekt nie przewidywał, a których wykonanie stało się konieczne do realizacji przedmiotu umowy (np. wskutek zmiany błędnej dokumentacji) albo potrzeba ich wykonania powstała w związku z tym, że inwestor zmienił pierwotną koncepcję.
Roboty zamienne to roboty przewidziane w dokumentacji projektowej, które zostają wykonane z innych niż pierwotnie zakładano materiałów, lub przy użyciu innych technologii, zachowując jednak swoją pierwotnie planowaną funkcję. Potrzeba wykonania tych robót może wynikać np. z pojawienia się na rynku materiału o lepszych parametrach użytkowych, z przyczyn technologicznych, itp. Realizacja robót zamiennych nie prowadzi do zmiany zakresu świadczenia wykonawcy wynikającego z oferty, tylko wprowadza pewne odstępstwa w zastosowanych materiałach lub technologii.
