Znaczenie odbioru
Odbiór obiektu wykonanego w ramach umowy o roboty budowlane ma doniosłe skutki prawne. Z jednej strony jest czynnością faktyczną, z drugiej strony jest zdarzeniem prawnym, z którym wiąże się obowiązek zapłacenia wynagrodzenia wykonawcy.
Podpisanie przez inwestora protokołu odbioru stanowi swego rodzaju pokwitowanie spełnienia świadczenia ze strony wykonawcy i stanowi domniemanie, że oddany obiekt wykonany został zgodnie z umową, ale jest to domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa nie została wykonana lub wykonana należycie.
Z pewnością samo sporządzenie protokołu odbioru nie pozbawia inwestora roszczeń w stosunku do wykonawcy związanych z wykonaniem robót niezgodnie z umową, ani nie nakłada na inwestora obowiązku zapłaty pełnego wynagrodzenia niezależnie od tego czy ustalony w umowie zakres robót został wykonane należycie.
W zależności od konkretnej sytuacji na budowie inwestor ma wiele możliwości postępowania w związku z odbiorem robót. Nie piszę tu o scenariuszu gdy wykonawca wykonał cały przedmiot umowy w pełni tak jak powinien, bo wtedy obowiązek dokonania przez inwestora odbioru i zapłaty jest oczywisty. W innym wypadku uprawnienia inwestora mogą być następujące:
Po pierwsze, odmowa odbioru robót;
Po drugie, przyjęcie przedmiotu umowy z zastrzeżeniem usunięcia usterek czy wad;
Po trzecie, może przyjęcie robót wraz z odpowiednim obniżeniem wynagrodzenia wykonawcy
Zgłoszenie obiektu do odbioru a usterki obiektu
Gotowość do odbioru musi zgłosić wykonawca. Zdarzenie to, o ile wykonywany obiekt rzeczywiście był do odbioru gotowy, pociąga za sobą skutki takie jak początek biegu terminu obowiązywania odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi (wiadomo, że im wcześniej bieg tego terminu się zacznie tym wcześniej też wykonawca od odpowiedzialności z tytułu rękojmi zostanie uwolniony), oraz wymagalność wynagrodzenia wykonawcy. Zwykle od zaproponowanej/żądanej przez siebie daty odbioru wykonawca będzie również mógł żądać ewentualnych odsetek za opóźnienie w zapłacie od inwestora.
Inwestor ma prawo odmówić wykonawcy odbioru obiektu tylko gdy obiekt ten ma wadę istotną czyli taką, która uniemożliwia lub znacznie utrudnia korzystanie z tego obiektu albo gdy obiekt został wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
Ktoś mógłby teraz powiedzieć: zaraz, zaraz, jest pan prawnikiem i może tak sobie mówić, ale w rzeczywistości inwestor podsuwa mi do podpisania własną umowę, w której jest napisane, że „wynagrodzenie należy się dopiero po podpisaniu przez obie strony bezusterkowego protokołu odbioru końcowego”. W rzeczywistości jednak taki zapis nie jest dla wykonawcy tak niebezpieczny jak mogłoby się wydawać, ponieważ postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy do wynagrodzenia od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru uznać należy za nieważne, jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c, a więc, w razie ewentualnego sporu sądowego Drogi Wykonawco, twój adwokat lub radca prawny powinien dopilnować żeby odsetki od wynagrodzenia zostały zasądzone na twoją korzyść już od momentu gdy zgłosiłeś inwestorowi obiekt do odbioru lub kilka dni po tym zdarzeniu, nawet jeżeli miał on jakieś niedociągnięcia wymagające poprawek.
Z powyższym zgodził się między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z 21 kwietnia 2017 roku, I CSK 333/16, stwierdzając, że wynikającego z art. 647 k.c. obowiązku inwestora obioru robót nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad. Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałaby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków.
Odbiór jednostronny
Warto w tym miejscu poruszyć również kwestię tzw. odbiorów jednostronnych. Pomijając to, że obecnie w umowach o roboty budowlane zapisuje się, również dla inwestora, kary umowne za brak współdziałania w istotnych czynnościach związanych z realizacją umowy, a taką czynnością z pewnością jest przystąpienie do odbioru obiektu, to brak przystąpienia przez inwestora do czynności odbioru lub choćby odmowa sporządzenia wspólnego protokołu odbioru są dla inwestora ryzykowne. Normalnie bowiem odbiór jest szansą na wpisanie przez inwestora do protokołu odbioru wszystkich stwierdzonych przez niego wad obiektu i wyznaczenia wykonawcy odpowiedniego terminu do dokonania poprawek.
Odmowa sporządzenia protokołu odbioru przez niezadowolonego z jakości wykonanych robót inwestora / zamawiającego ogranicza jednak lub nawet może uniemożliwić mu późniejsze udowodnienie wykonania umowy przez wykonawcę nienależycie, w szczególności jeżeli wykonawca utrzymuje stanowisko wykonania robót montażowych lub budowlanych bez wad. Brak protokołu odbioru oznacza też, że ciężar udowodnienia występowania wad lub niezakończenia robót spoczywa w trakcie procesu na pozwanym inwestorze (art. 6 k.c.).
Odbiór częściowy
Od odbioru końcowego należy odróżnić odbiór częściowy. Nie rozlicza on wykonanej części umowy w tym znaczeniu, że po jego dokonaniu inwestor nie może już zgłaszać do niego uwag. Przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest bowiem oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części. Dlatego też odbiór części robót i zapłata części wynagrodzenia nie jest równoznaczne z rozliczeniem stron w tym zakresie ze skutkiem wygaśnięcia wzajemnych roszczeń i pretensji. Końcowe rozliczenie robót może obejmować także już odebrane prace i rozliczone finansowo, a inwestor oraz wykonawca (generalny wykonawca) mogą przy tym rozliczeniu korygować swoje stanowiska co do dokonanych już wcześniej rozliczeń częściowych.
Odnośnie odbiorów częściowych warto również zauważyć, że zgodnie z art. 654 kc w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Przepis ten, przyznając wykonawcy uprawnienie do domagania się odbioru części robót za zapłatą wynagrodzenia, nie wskazuje, jaka część robót musi zostać zrealizowana. Tym samym, w braku uzgodnienia tej kwestii w umowie o roboty budowlane, wykonawca może domagać się odbioru częściowego niezależnie od rozmiaru zakresu wykonanych robót. Informacja ta powinna być szczególnie wartościowa dla wykonawcy, który musi jakoś ratować swoją bieżącą płynność finansową, a jednocześnie zawarta przez niego umowa nie wyklucza żądania od inwestora dokonywania odbiorów częściowych, wraz z towarzyszącą tym odbiorom częściowym zapłatą.
Forma odbioru
Jakkolwiek w praktyce odbiory są oczywiście najczęściej dokonywane w formie pisemnej to niewykluczone jest również uznanie odbioru za skutecznie przeprowadzony nawet w drodze czynności faktycznych.
